Nel linguaggio comune si parla indistintamente di rinnovare il contratto d’affitto. Giuridicamente, però, occorre distinguere: la proroga allunga la durata pattuita alle medesime condizioni (es. 4 + 4 anni, 6 + 6 per uso diverso); il rinnovo tacito scatta se, alla prima scadenza, nessuna delle parti esercita disdetta nei termini fissati dalla legge; la novazione è invece un nuovo contratto che sostituisce il precedente modificandone parti essenziali (canone, durata, destinazione d’uso). Parlare di “nuove condizioni” significa quasi sempre entrare nel campo della novazione (o rinnovo consensuale), perché si cambiano elementi sostanziali rispetto all’accordo originario.
Indice
Verificare tempi di preavviso e vincoli di legge prima di formulare la proposta
Per i contratti abitativi a canone libero (4 + 4) l’inquilino può recedere con preavviso di almeno sei mesi; il locatore, invece, può opporsi al rinnovo solo con le ragioni tassative dell’art. 3 L. 431/1998, da comunicare con eguale preavviso. Se entrambe le parti vogliono rinnovare ma ridefinire canone o durata, conviene avviare le trattative almeno quattro mesi prima della scadenza: così, se l’accordo non si raggiunge, c’è margine per disdetta formale o eventuale adattamento alle vecchie condizioni. Nei contratti a canone concordato (3 + 2) o transitori, qualunque modifica economica deve comunque rispettare gli accordi territoriali vigenti nella zona del Comune.
Distinguere tra semplice scrittura integrativa e redazione di un nuovo contratto
Se si varia soltanto il canone ma la durata residua e le clausole rimangono identiche, basta una scrittura integrativa che richiamerà il contratto originale, indicherà il nuovo importo (specificando se si applica cedolare secca o regime IRES/IRPEF ordinario) e farà decorrere la modifica da una certa data. Quando, invece, si vogliono rideterminare sia durata sia importo – o inserire nuove regole (es. diversa ripartizione oneri, uso garage, autorizzazione a sublocare) – è più conforme predisporre un nuovo contratto, che sarà depositato all’Agenzia delle Entrate con un nuovo numero di registrazione e comporterà, per l’Erario, imposta di registro e bolli salvo opzione per cedolare secca.
Accordo scritto: contenuti minimi per tutela di entrambe le parti
Il documento deve inquadrare con precisione: • estremi completi delle parti e del contratto sostituito; • decorrenza, durata e termine “naturale” del nuovo rapporto; • canone annuo e modalità di pagamento; • regime fiscale prescelto (coretto barrare la clausola “cedolare secca” se si opta); • conferma di deposito cauzionale o suo nuovo importo; • rinvio a tabelle oneri accessori o accordi territoriali (se canone concordato); • indicazione attestazione di prestazione energetica già consegnata; • clausola che dichiari “ogni altra pattuizione del contratto originario resta invariata salvo quanto espressamente modificato”.
Registrazione obbligatoria: termini, moduli e costi
Il nuovo patto (o scrittura) va registrato entro 30 giorni dalla data di sottoscrizione. Sono due le strade: 1. RLI telematico (obbligatorio per agenti immobiliari, facoltativo per privati dotati di SPID/FiscoOnLine); 2. presentazione cartacea del modello RLI in Agenzia Entrate o in delegazione ACI convenzionata.
Costi (regime ordinario): 2 % del nuovo canone annuo (minimo 67 €) + 16 € di marca da bollo ogni quattro facciate o 100 righe. Con cedolare secca non si pagano imposta di registro né bollo, ma occorre barrarne l’opzione in RLI e inviare, al locatore, la raccomandata d’obbligo di rinuncia all’aggiornamento ISTAT (se non si firma digitalmente la medesima clausola).
Adeguamenti successivi: ISTAT e rivalutazioni
Se le parti lo desiderano, possono prevedere in contratto un nuovo meccanismo di adeguamento annuale: indice NIC, 75 % dell’ISTAT, o carichi diversi per canone concordato. L’importante è che la clausola sia espressa in modo chiaro e univoco: “il canone sarà aggiornato annualmente nella misura del 100 % della variazione ISTAT NIC registrata su base tendenziale a novembre dell’anno precedente”, ad esempio. Con cedolare secca l’aggiornamento rimane vietato per tutta la durata del regime.
Comunicazioni a Comune e amministratore
• TARI: variazione di superficie, componenti o semplice rinnovo non cambia il titolare se rimane lo stesso inquilino; va comunque inviata notifica di eventuale adeguamento canone-immondezza se previsto dal regolamento comunale. • Amministratore di condominio: inviare copia del nuovo contratto (omissata la parte economica) o almeno comunicazione scritta di conferma locazione, utile per convocazioni assembleari e ripartizione millesimi.
Eventuali agevolazioni e impatto sull’ISEE
Nuovo canone concordato in Comuni ad alta tensione abitativa permette, al locatore, IRPEF ridotta del 30 % (o fino al 100 % in caso di studenti universitari fuori sede) e, al conduttore, detrazione fino a 495,80 €/anno se under 31. In sede di DSU, l’ISEE del conduttore prenderà il nuovo canone come riferimento per la componente patrimoniale.
Conclusione: il rinnovo è un atto condiviso che richiede chiarezza formale
Cambiare condizioni in un rapporto di locazione implica partire dalla forma contrattuale adatta (scrittura integrativa o nuovo contratto), rispettare le finestre di legge per disdetta o proroga, definire chiaramente il nuovo corrispettivo e registrare l’accordo entro trenta giorni. Solo così si evita l’indeterminatezza giuridica che, in caso di lite, rende difficile provare le pattuizioni e far valere diritti fiscali o agevolazioni. Con calendario alla mano, visura catastale aggiornata e modello RLI correttamente compilato, locatore e inquilino possono rinnovare il loro rapporto in modo sicuro, fiscalemente regolare e aderente alle mutate esigenze abitative.
