Alla maggioranza dei proprietari di immobili è capitato, almeno una volta, di non ricevere il dovuto canone di locazione.
Se la determinazione è quella di non soprassedere e procedere con lo sfratto per morosità prima di intraprendere il percorso giudiziario è bene sapere che se l’immobile è ad uso abitativo, ai fini della richiesta di sfratto, è sufficiente il mancato pagamento anche di un solo canone, decorsi 20 giorni dalla scadenza. Se l’immobile, invece, è locato ad uso commerciale occorre il “grave inadempimento del conduttore”, salvo diversa clausola inserita nel contratto che disciplina il rapporto.
In caso di mancato pagamento degli oneri accessori, in caso di locazione a uso abitativo, la domanda di sfratto è subordinata al raggiungimento di un ammontare complessivo del credito pari a due mensilità di canone.
Nonostante la lentezza dei tribunali, per ottenere il provvedimento di convalida di sfratto bastano, in genere, poche settimane. Dopo il colloquio con l’avvocato, si passa l’atto alla notifica per poi presentarsi dinnanzi al Giudice (il tribunale competente è quello del luogo in cui si trova l’immobile).
In occasione dell’udienza, se l’inquilino fa opposizione, due sono gli esiti possibili
-l’opposizione è fondata su prova scritta, per cui si apre un procedimento ordinario e lo sfratto rimane sospeso
-l’opposizione non è fondata su prova scritta, per cui il Giudice convalida ugualmente lo sfratto
L’opposizione da parte del debitore moroso non è un’ipotesi frequente e, nella maggior parte dei casi, si ottiene senza difficoltà la convalida dello sfratto.
Questo non significa, tuttavia, che l’immobile solo per questo entri immediatamente nella disponibilità del proprietario.
Per ottenere concretamente la liberazione dei locali bisogna, infatti, attendere che trascorra invano il termine ultimo di rilascio fissato dal magistrato e intraprendere l’esecuzione forzata.
La tempistica, salvo i termini di legge che scandiscono le fasi dell’esecuzione, dipende molto dall’atteggiamento dell’inquilino e dalle peculiarità del caso concreto.
E’ utile sapere che le spese legali dello sfratto vengono anticipate dal proprietario che lo richiede ma il Giudice, sollecitato in tal senso, le può porre a carico dell’inquilino che sarà tenuto al rimborso.
Per i canoni non corrisposti bisogna, invece, agire separatamente attraverso un ricorso al Tribunale finalizzato all’emissione di un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo. Quest’ultimo, rappresentando un titolo esecutivo, consente al proprietario di pignorare i beni dell’inquilino debitore che spontaneamente insiste nel non voler adempiere.